用風雨欲來形容2014年的房地產市場頗為貼切,降價風波、破產傳言、限購鬆綁,不少業內專家紛紛表示,中國房地產行業將在今年迎來拐點。作為地產領軍企業“招保萬金”之一的招商地產,見證了這個行業的興衰起落,今年迎來30周歲生日的同時,也在不斷探索及確定“拐點”之後的發展之路。
  產融結合實現升級 形成獨特的發展模式
  1984年,招商地產創立於深圳蛇口,其前身是蛇口工業區建設指揮部房地產科,當時主營的項目是建設工業區廠房、貨運港口以及員工宿舍等配套。經過數十年的建設,蛇口從一個偏僻的小漁村蛻變成為中國第一個對外開放的工業區,為當時中國的改革開放提供了可複製的樣本。
  2009年前後,時任廣東省省委書記的汪洋提出“騰籠換鳥”和“雙轉移”後,南山區政府開始推動蛇口將低端製造業轉移出去。在珠三角經濟轉型升級、深港合作更加緊密的大背景下,招商地產的工作重心轉移到對原有的廠房、老辦公樓、老宿舍區進行改造升級上。
  隨著蛇口區域轉型升級的不斷深入,原來的舊廠房因為產業調整不斷騰空,騰空之後怎麼辦?一般開發商最常規的做法是把廠房拆掉,建一大片住宅出售。但招商地產不走尋常路,率先引導產業升級轉型,南海意庫便是其中的典型案例。
  南海意庫原是80年代的日資企業三洋廠房,產業調整後工廠搬出,廠房空置。招商地產沒有將其拆掉改建成住宅,主要是考慮到整個蛇口規劃里已有相當數量的住宅,在這個區域繼續大量建高密度住宅,將會破壞片區原來已經形成的格局。更重要的是,如果把土地全部建成住宅,而沒有任何產業,這個地方的經濟活力將從何而來呢?因此,2000年以後,招商地產用了近十年時間,將舊廠房打造成“南海意庫”這個深圳重要文化創意產業園區。此後,又完成了海上世界片區的更新,實現了工業製造業的蛇口向新興產業蛇口的升級過渡,踐行了“綠色人居”開發理念。
  對此,招商地產總經理賀建亞表示,實現一個片區的產業升級是不如把土地建成住宅賣掉那麼快有收益,但是產業在你手上,還可以持續地經營。一平米的租金原來是20塊錢,後來變40塊錢,再變60塊錢,這也是增長。而且,這裡面進來了企業,稅收不斷增加,地方政府非常高興,產業升級了,解決了更高一級城市人口的就業和素質問題,同時保持住宅的需求量。
  蛇口是中國新型城鎮化發展的縮影。這個30年前的對外出口加工區,曾經有過很多當年中國的第一,30年後這裡依然充滿了活力。整個區域不斷進行產業升級、不斷出現新的產業和新的增長點,而招商地產在蛇口30年的經驗積澱意義重大,對中國其他城市具有積極的借鑒作用。當年的蛇口模式是改革開放的一片試驗田,它引發了中國各地改革開放的一系列行動;現在蛇口在產業轉型中遇到的問題,很多其他城市一樣也會遇到,招商地產在實踐中進行有效歸納和提煉,希望能夠創造中國新型城鎮化建設的新型模板。
  同時賀建亞也表示,要想把蛇口故事複製到別的地方是困難的,挑戰在於產業本身不能複製,唯一可以複製的是管理運營這個產業的一些方法,要因地制宜來設計每個地方具體是做什麼內容。目前招商已經進入了29個城市,下一步還會有幾個。在這些城市裡,像其他發展商一樣,招商地產也會做住宅業務的快周轉,但不會只做住宅項目,公司更傾向於選擇能夠做新城開發、或者舊城改造的項目,充分利用蛇口經驗,將當地政府的規劃和建設理念和當地經濟成長的基礎規律有效結合起來。
  住宅市場天花板已現 下半場出奇制勝
  正是因為與其他開發商單一建房賣房的盈利模式不同,對於2014年跌聲一片的房地產市場,招商地產顯得氣定神閑。上半年各地樓市降價風波、破產傳言不斷出現在各大報紙網站,更有一些業內人士斷言:住宅市場天花板已現,中國房地產行業將在今年迎來拐點。
  如何在這一輪行業風波中規避風險、跑贏對手?招商地產獨特的發展模式已經提前為這場競爭打下堅實的基礎,產融結合的發展方向令其成功避險並保持持續穩定的增長。賀建亞說,一個企業很怕的就是隨波逐流,或者是特別特立獨行,都是危險的,在複雜的形勢面前能夠有自己的思考和有自己的安排是重要的。
  招商地產對進入的城市不斷梳理,深入研究哪些城市是長期可持續發展的、哪些城市只是機會主義,絕不會進入一個城市就一定要堅持死守。未來5-10年,招商地產既不會像有的公司那樣只聚焦在幾個城市,也不會在全國範圍內廣泛撒網,在現有基礎上做好30個城市的深耕,是可預見、可實現的目標。賀建亞認為,中國房地產過去十年的發展是以住宅為主跑馬圈地,招商局集團出於資源配置的考慮,沒有在這裡面做更大投入。而恰恰到了現在,新城鎮化對產城融合互動的需求越來越大,是可以在這個領域內狠狠地來施展一番拳腳的時候了,產業、金融和地產集團軍作戰正是招商局的優勢所在。
  除了成熟的產業園區、產融結合城等原有項目,對於在哪些城市、發展哪類項目,招商地產也有獨特的思考。2013年,招商地產進入煙臺、日照等三四線城市,這些城市並不是大型房地產商大規模住宅的主戰場,但招商地產考慮到了未來幾十年分時度假和養老產業的龐大市場需求。隨著老年人口的增加,中國逐漸進入老齡化社會,現在很多地產公司紛紛試水養老地產。據賀建亞透露,招商地產聯合招商銀行等同門機構,在養老地產方面已經研究了5年,做了非常深入的客戶調查,未來能做出一份有意義、有價值的產品。
  招商局140多年來都有振興民族家國的使命與情懷,作為百年招商局旗下三大核心業務之一房地產板塊的旗艦企業,招商地產憑著扎實的基礎一步一步走向成熟的而立之年。即便當前的房地產市場風起雲涌,也不能阻擋招商地產穩定而不惑的前行。
  來源:21CN【打印】【頂部】【關閉】
     (原標題:招商地產30年,房地產下半場的取勝之道)
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林海峰

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